Habitat groupé : les « Petits moulins » à REZE

22/10/2011 – Dans le cadre de la fête de l’énergie, Christine NOBLET a participé à la visite d’un nouveau quartier d’habitat groupé à Rezé, « les petits moulins ». De quoi s’agit-il ?

 

L’élaboration du projet 

Le projet a démarré fin 2005. Les gens ne se connaissaient  pas avant. Ils se sont mis d’accord sur un cadre de vie (empreintes écologique, économique et sociale) et sur un périmètre (quelle mutualisation ?). L’élaboration du projet a nécessité entre une et deux réunions par mois.

Entre 2007 et 2010, il y a eu beaucoup de changements dans le groupe. Le permis de construire est obtenu en mai 2010. A ce stade, une réunion par semaine est nécessaire avec souvent un autre rendez-vous  avec des acteurs divers (mairie, banque, notaire, experts juridiques, HeN, Solar Ener Jade, géomètre, bailleur social…) et cela pendant 18 mois.

Le projet est constitué de six logements individuels et de six logements sociaux en collectif.

La recherche d’un bailleur social

Après contact avec l’ensemble des bailleurs de la place, c’est Harmonie Habitat qui a répondu favorablement. Il était prévu que les logements sociaux seraient proches du jardin public mais le bailleur a préféré se rapprocher de la rue existante pour diminuer les coûts de viabilisation. Il a donc fallu revoir le projet.

Les locataires qui arriveront dans les 6 logements ne sont pas encore connus, le bailleur étant tenu de respecter le processus des commissions d’attribution ainsi que les contingents (Préfecture…).

Le terrain 

Il fait partie d’un lotissement dont la plus grande partie a été construite il y a 10 ans. Ce terrain de 3 900 m2 (sans le jardin public – 3 100 m2 pour l’accession ; 800 m2 pour le bailleur social) était réservé pour une opération avec 50 % de logements sociaux. Sur cette parcelle, il y avait énormément de contraintes qui ont fait que rien n’avait abouti jusqu’alors. Il a été repéré par le groupe à l’été 2009.

Le groupe d’habitants a acheté, à la mairie, le terrain 315 € TTC le m2 de SHON (250 000 € le terrain non viabilisé). Les coûts de viabilisation avaient été estimés par le bailleur à 200 000 €, ils ont, en fait, coûté 80 000 € parce que mis en œuvre par les futurs habitants eux-mêmes.

Les constructions

Les cinq maisons mitoyennes, abritant six logements, seront des logements BBC. L’architecte, Agence Laurent RAIMBAULT, travaille sur le bio-climatique depuis 30 ans. La compacité des constructions, avec pour conséquence un faible besoin énergétique, a conduit le groupe à choisir un mode de chauffage collectif.

Les maisons sont toutes orientées plein sud. Il y a donc des briques monomur au sud, les murs de refend en parpaings et le reste est en bois avec une isolation plus forte au nord et à l’ouest. Des casquettes ont été prévues sur la façade sud pour limiter la surchauffe ainsi qu’à l’ouest.

Le toit de la 1ère maison est végétalisé ainsi que le local vélos. La récupération des eaux de pluie pour les WC et les machines à laver le linge est prévue avec des cuves enterrées.

Les garages ont été construits au début pour fédérer le groupe et aussi pour stocker le matériel durant le reste de la construction. Depuis février 2011, chacun est plus sur son projet individuel.

La chaufferie

Elle est commune aux douze logements mais elle appartient à Harmonie Habitat. Une convention avec les propriétaires individuels a été signée pour 20 ans. Elle fonctionnera avec des granulés bois et  des panneaux solaires thermiques sur les logements collectifs en apport pour l’eau chaude sanitaire. Les panneaux photovoltaïques sont sur les logements individuels. Des sous-compteurs par logement ont été prévus. Le mode de chauffage choisi est le plancher chauffant à basse température. Le cahier des charges a été élaboré conjointement entre Harmonie Habitat et le collectif d’habitat groupé. L’investissement a été plus cher que prévu (un réseau de chaleur pour 12 logements est tout juste rentable d’autant que la densité est un peu faible et que la configuration des lieux entraînera un peu de perte dans l’acheminement de l’eau chaude sanitaire notamment) mais le fonctionnement devrait être plus économique notamment du fait qu’Harmonie Habitat pourra avoir les granulés de bois à des prix plus intéressants (car négocié à une échelle plus importante).

Panneaux photovoltaïques :

Les changements de règles par l’Etat ont été perturbants. C’est donc un choix par convictions mais l’équilibre ne sera probablement atteint que d’ici 12-15 ans. Il y a 100 m2 de modules et c’est Solar Ener Jade qui les a installés. Il ont été fabriqués dans l’agglomération nantaise.

Forme juridique du projet :

Une SCCA (société civile de construction et d’attribution) a été constituée mais elle sera dissoute dès que les logements seront livrés. Il s’agira alors d’une copropriété. C’est en particulier du fait de logements imbriqués (l’un sur l’autre et la chambre partagée) que cette forme s’est imposée et la revente de l’énergie produite par les panneaux photovoltaïques confirme ce choix. Ce n’est pas le cas pour le Village vertical de Strasbourg.

Chacun aura un nombre de parts en fonction du descriptif de sa maison (évaluation par l’architecte)et non d’un prix. Il n’est pas encore possible, en France, de prévoir 1 personne = 1 voix dans ces sociétés.

Cependant, dans les statuts, il est prévu que la société « cherche le consensus ». Pas de règle de revente mais une clause de préemption. Pour les communs (local vélo, deux chambres d’ami, une buanderie et une salle commune), il est prévu un usage exclusif.

Si quelqu’un s’en va, ses parts sont revendues. Une autre famille peut venir. Et si quelqu’un ne parvient plus à payer ses charges, il peut être forcé à vendre ses parts.Chacun deviendra propriétaire au droit de son mur pour la maison et le garage. Les parties communes affectées au logement sont proportionnelles à la surface du logement. La comptabilité est confiée, pour le moment, à un comptable extérieur (coût 3 000 €/an).

Chaque famille a emprunté avant (taux, durée différents…) la constitution de la SCCA. Le projet global est de 1,5 million d’€. Et après avoir démarché plusieurs banques, c’est le Crédit Mutuel Enseignant qui a accepté de se porter garant de l’ensemble.

Une garantie décennale ainsi qu’un dommage-ouvrage ont été souscrites (y compris pour ce qui est effectué par les auto-constructeurs).

Un notaire commun a été choisi (Me GUILLOU) qui a de vraies connaissances sur ces situations particulières.

Le choix des artisans s’est fait en concertation. Ce sont des artisans ou des entreprises locales plutôt de taille intermédiaire vu l’ampleur du projet. Il n’a pas toujours été simple de leur faire accepter l’auto-construction.

Sur les six familles, deux se sont mises en disponibilité de leur travail pour construire la maison.

Potager commun :

Chaque maison aura un petit espace privatif en bordure de logement. Le reste sera commun (potager, espace paysagé, etc…). Un règlement d’utilisation des parties communes (chambre partagée, salle commune, buanderie, garage à vélos) sera rédigé et ouvert aux logements sociaux avec une cotisation à définir. Le groupe prévoit de se rapprocher d’ « Habitat groupé » à Angers ainsi que de Strasbourg pour bénéficier de leur expérience.

Charte

Il est prévu d’en écrire une. Elle nécessitera bien sûr des adaptations, rien que pour prendre en compte les évolutions de compositions de familles, d’âge des enfants, de mobilité…

Aide financière

Pas d’aides financières pour ce projet d’habitat groupé sauf une subvention du Conseil Régional (25 000 € pour l’une des maisons) suite à un appel à projet.

 

 

 

 

 

Christine NOBLET, le 24 octobre 2011

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